CU- Categorie F (Fittizie)

I gruppi di categorie che rappresentano il patrimonio immobiliare urbano sono cinque, si distinguono in immobili a destinazione ordinaria e immobili a destinazione speciale e particolare.

Il gruppo F, le entità urbane di tipo F sono state istituite contemporaneamente alla procedura DOCFA per identificare quei casi in cui l'u.i. non produce reddito. Sono tipologie sempre esistite, ma che sono state codificate per permettere alla macchina di riconoscerle.

            Si tratta della categorie:

F/1      Aree urbane,

ossia aree di corte urbana che, per qualche motivo (di solito per effettuare una successiva compravendita) non sono legate ad alcuna unità immobiliare appartenente ai gruppi precedenti.

F/2      Unità collabenti.

Si tratta delle unità che in parte o in toto sono inabitabili: unità parzialmente demolite, dirute, o che, in ogni caso, non producono reddito. Per queste unità è necessaria una relazione tecnica che sia breve, ma non lapidaria, contenente

- i dati del tecnico dichiarante;

- gli identificativi catastali dell'u.i.;

- la descrizione dello stato dei luoghi, con particolare riferimento alle strutture, le dotazioni tecnologiche e lo stato di manutenzione;

- documentazione fotografica (consigliabile, ma non obbligatoria)

Una recente circolare della Direzione Centrale non consente di dichiarare unità collabenti partendo da unità già denunciate, quindi è possibile presentare un'u.i. in F/2 solo in nuova costruzione o unità afferente, ma mai in variazione. Il solo modo di intervenire con DOCFA su u.i. divenute inagibili è la DEMOLIZIONE TOTALE.

F/3      Unità in corso di costruzione.

Si tratta di u.i. esclusivamente di nuova costruzione per le quali non risulta ancora ultimata la costruzione. Si ricorre a questa categoria, in genere, quando è necessario fare una compravendita prima dell'ultimazione del fabbricato.

Anche in questo caso è necessaria una breve relazione tecnica, contenente:

- i dati del tecnico dichiarante;

- gli identificativi catastali dell'u.i.;

- la descrizione dei lavori eseguiti;

seguiti dalla dichiarazione "in vista di una sua utilizzazione per atti traslativi o per altra funzione giuridica".

F/4      Unità in corso di definizione

Sono il corrispondente delle F/3 per la denuncia di variazione. Si tratta di u.i. non ancora definite,: frazionamento di ville da cui sono ricavati miniappartamenti per i quali non siano ancora definiti la forma e/o il numero delle u.i. e per i quali, come nel caso precedente, è necessario addivenire a un atto di compravendita; oppure le porzioni di u.i. incapaci di produrre reddito autonomamente, come nel caso di stanze che vengono scorporate da un appartamento per essere compravendute, ecc.
Anche per questa categoria si richiede una breve relazione tecnica.

 

F/5      Lastrici solari.

Questo gruppo non possiede rendita catastale, non è tenuto al pagamento dei diritti e deve essere rappresentato esclusivamente sull’elaborato planimetrico.

CONSIDERAZIONI DEL SOTTOSCRITTO:

Abuso della destinazione In corso di costruzione. Categoria “F3”.

Immobili ultimati in 24 ore, ma in categoria “F3” da oltre 20 anni. In teoria tale categoria dovrebbe essere provvisoria e da non confondere con i fabbricati rustici. Quindi fin quando non cambia la normativa di riferimento non è nemmeno corretto calcolare l’IMU come Aree Fabb. Se l' Imu è un imposta sul valore e non sulla RC. Si dovrebbe calcolare il valore del costruito.

Siccome basta che manca il servizio igienico per censire un appartamento in F3 ció puó falsare la disponibilità di case in fitto/vendita e quindi sulla domanda e offerta con coefficienti OMI non corretti. Ma quando tale categoria viene attribuita a tutto il fabbricato, a parer mio, influisce anche sul decoro della zona, oltre alla tassazione.

CONSIDERAZIONI DEL SOTTOSCRITTO:

Abuso della destinazione In corso di costruzione. Categoria “F3”.

Immobili ultimati in 24 ore, ma in categoria “F3” da oltre 20 anni.  In teoria tale categoria dovrebbe essere provvisoria e da non confondere con i fabbricati rustici. Quindi fin quando non cambia la normativa di riferimento non è nemmeno corretto calcolare l’IMU  come Aree Fabb. Se l' Imu è un imposta sul valore e non sulla RC. Si dovrebbe calcolare il valore del costruito.

Siccome basta che manca il servizio igienico per censire un appartamento in F3 ció puó falsare la disponibilità di case in fitto/vendita e quindi sulla domanda e offerta con coefficienti OMI non corretti. Ma quando tale categoria viene attribuita a tutto il fabbricato, a parer mio, influisce anche sul decoro della zona, oltre alla tassazione.