CONFORMITA’ URBANISTICA e CATASTALE (Differnze)

CONFORMITA’ CATASTALE:


si tratta della corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare ed i relativi dati catastali nonchè della corrispondente planimetria. Il Catasto (ex Agenzia del Territorio oggi confluito nell’Ag. delle Entrate) dipende dal Ministero delle Finanze, e ricopre una funzione fiscale e non urbanistica. Non ha neppure funzione probatoria, ovvero non fornisce dati certi relativi alla intestazione della proprietà e tanto meno sulla legittimazione urbanistica degli immobili. Paradossalmente possono esistere immobile abusivi ma accatastati;



CONFORMITA’ URBANISTICA:


è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e l’insieme dei titoli edilizi abilitativi rilasciati in tutta la storia costruttiva dell’edificio, sia come complesso planivolumetrico sia per le singole unità immobiliari. Questo aspetto di regolarità è quello rilevante e deve essere verificato prima di ogni intervento edilizio e prima della cessione immobiliare, anzi, meglio ancora prima di incaricare agenzie immobiliari o di pubblicizzarlo con inserzioni; Quest’ultimo passaggio serve a riscontrare la presenza o meno di abusi o difformità che potrebbero rendere nulli gli atti notarili, aprire la strada a possibili contenziosi o diventare pretesto soprattutto per il promittente acquirente per deprezzare il valore e chiedere riduzioni consistenti.
Si può definire come la perfetta corrispondenza tra lo stato di fatto di tutte le porzioni dell’immobile rispetto a tutti gli atti abilitativi, nel rispetto delle tolleranze edilizie previste dall’Art. 34 del DPR 380/2001 al comma 2/ter. Il criterio delle tolleranze edilizie, salvo quanto disposto dai regolamenti edilizi comunali, in quella norma riguarda solo l’aspetto planivolumetrico, non entrando invece in merito, ad esempio, se l’altezza interna di un alloggio, o casi simili.
Atti abilitativi In estrema sintesi, sono tutti gli atti rilasciati dai Comuni, previo ottenimenti delle eventuali autorizzazioni per specifiche materie o vincoli sovraordinati, che hanno abilitato, autorizzato e permesso la realizzazione o trasformazione di ogni manufatto edilizio. Ambito nazionale, salvo legislazione regionale:


Licenza edilizia: fu efficace con la L. 1150/42 e fino all’entrata in vigore della L. 10/1977 per ogni intervento edilizio soggetto all’ottenimento della Licenza edilizia, detta anche nulla osta in certi Comuni; aveva validità di un anno e non era assoggettata agli oneri di urbanizzazione;


Concessione edilizia: fu introdotta con la L. 10/1977 “Bucalossi” e assoggettava tutti gli interventi di costruzione e ristrutturazione edilizia al suo rilascio, condizionato in molti casi al pagamento degli oneri concessori; aveva validità tre anni dall’inizio dei lavori;


Autorizzazione edilizia: fu introdotta con la L. 457/1978, e applicata agli interventi edilizi minori (manutenzione straordinaria, restauro, ecc), aveva validità tre anni e non assoggettata al pagamento degli oneri; Concessione Edilizia in sanatoria: furono rispettivamente introdotte con la L. 47/85 relativa al primo Condono Edilizio; Modifiche Interne ex Art. 26: furono introdotte dallo stesso art. 26 della L. 47/85; consisteva in una sola comunicazione, non onerosa;


Permesso di Costruire: introdotto col T.U. DPR 380/01, avente stesse caratteristiche della Concessione Edilizia che andava a sostituire;


DIA, denuncia di inizio attività: introdotta con L. 537/1993 ed estesa notevolmente l’applicabilità con la L. 662/1996; si trattava di una comunicazione preventiva non onerosa, da inviarsi almeno venti giorni prima dell’effettivo inizio lavori e valevole per tre anni;


CIL, Comunicazione Edilizia Libera: introdotta con la L. 73/2010; si tratta di una comunicazione; CILA, Comunicazione Edilizia Libera Asseverata: introdotta col D.L. 83/2012, consiste in una comunicazione asseverata da un Tecnico;


SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività: fu introdotta con L. 122/2010 e sostituì la DIA; introdotta con la L. 122/2010, in un primo periodo la sua estensione sostitutiva alla DIA fu incerta, salvo le normative regionali che si espressero in materia; col D.L. 83/2012 fu modificato l’Art. 19 del 241/1990 e ogni procedimento edilizio soggetto a DIA fu “semplificato” e fu obbligatoriamente assoggettato a SCIA. Essa ha validità tre anni;


Super SCIA/DIA: oggi normata dall’art. 22 comma 3 del T.U.E. DPR 380/01 e riguardante una ristretta categoria di interventi sostanziali effettuabili in alternativa al Permesso di Costruire come interventi di: – ristrutturazione di cui all’articolo 10, comma 1, lettera c) del DPR 380/01; – nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati (e altre condizioni); – nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche; Le regioni a statuto ordinario con propria legislazione possono ampliare o ridurre questo ambito applicativo. Gli immobili costruiti in epoca anteriore al 01 settembre 1942 non erano assoggettati all’obbligo di licenza edilizia; come primo riferimento probatorio del loro stato legittimo è consigliata la consultazione della planimetria catastale dell’impianto anni Trenta.


Inoltre si rammenta che in Italia sono stati approvati provvedimento di Condono Edilizio, nel 1985, 1994 e 2003.
Decreto Ischia 2018/19.