Giacomo Crispino

È assurdo che lo Stato Italiano obblighi il Tecnico ad acquistare una licenza Windows. Quando nasce un bambino viene dichiarato al Comune, quando nasce un Fabbricato o Variato, viene dichiarato al Catasto, solo che quando dichiari in Catasto ti devi chiamare Windows, questo in sostanza è quello che avviene. Il Pregeo e Docfa sono software rilasciati dall’Agenzia delle Entrate/Territorio/Catasto per redigere Accatastamenti e Variazioni degli immobili sul territorio nazionale. Questi software funzionano solo ed unicamente in ambienti Windows e non ci sono altri programmi che fanno la stessa cosa. Quindi, se un professionista vuole occuparsi di questa branca dell’edilizia, si fa il segno della croce ed installa questi software sul suo pc Windows e non si pone troppi problemi, tranne quelli di compatibilità con le nuove versioni del sistema operativo Windows. Personalmente e visto i problemi di funzionamento di questi software prodotti dalla Sogei, avrei preferito un Mac, ma qualcuno...

Definizione di opificio o di impianto industriale. Per opificio (dal latino “opificium”: luogo di lavoro) o impianto industriale si deve intendere una fabbrica o uno stabilimento industriale all’interno del quale avviene la trasformazione di una materia prima in un prodotto finito. Attualmente, però, la definizione di opificio ha assunto un significato più ampio e, cioè, quello del luogo di lavoro dove avviene una qualunque attività. Esistono molteplici tipologie di opificio, quali gli opifici industriali, artigianali, orafi, tessili, ecc., a seconda dell’attività lavorativa che viene svolta a loro interno. Quando, però, si parla di opificio in modo generico, si deve intendere il significato meno preciso del termine, cioè quello di opificio industriale. Tra gli opifici o impianti industriali da assegnare rispettivamente alle categoria “D/1” o “D/7”, sono da includere le fabbriche o gli stabilimenti che occupano interi fabbricati o porzioni di fabbricati nei quali si svolge un’attiv...

CONFORMITA’ CATASTALE: si tratta della corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare ed i relativi dati catastali nonchè della corrispondente planimetria. Il Catasto (ex Agenzia del Territorio oggi confluito nell’Ag. delle Entrate) dipende dal Ministero delle Finanze, e ricopre una funzione fiscale e non urbanistica. Non ha neppure funzione probatoria, ovvero non fornisce dati certi relativi alla intestazione della proprietà e tanto meno sulla legittimazione urbanistica degli immobili. Paradossalmente possono esistere immobile abusivi ma accatastati; CONFORMITA’ URBANISTICA: è la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e l’insieme dei titoli edilizi abilitativi rilasciati in tutta la storia costruttiva dell’edificio, sia come complesso planivolumetrico sia per le singole unità immobiliari. Questo aspetto di regolarità è quello rilevante e deve essere verificato prima di ogni intervento edilizio e prima della cessione immobiliare, anzi, meglio ancora prima di...

Agli Atti del Catasto se manca la planimetria, se il proprietario ne possiede una copia ed il protocollo di presentazione, la si può inserire agli atti, (Istanza) apportando sulla copia della planimetria la seguente dicidura: -          PLANIMETRIA CONFORME ALLO STATO ATTUALE   DELL UNITA’ IMMOBILIARE E ALL’ORIGINALE PROTOCOLLO N……..E DATA Per l’inserimento della planimetria agli Atti, con la procedura DocFa , il Tecnico pagherà i tributi (€.50) a u.i.u. come previsti dall’A.E., previo esenzione richiesta all’Ufficio a seguito di istanza di inserimento e associazione alla u.i.u.

Capita spesso di fare una visura, prima di presentare un DocFa, e trovare in atti una situazione che non risponde allo stato di fatto, sia perché sono state presentate domande di voltura che non sono state evase, e quindi il proprietario risulta ancora quello precedente, sia perché sono state presentate variazioni (mettiamo il frazionamento di un appartamento) e in atti risulta ancora la situazione precedente (l’appartamento intero). In tali casi è necessario allineare tutte le pratiche rimaste inevase, ciò può essere fatto tramite domanda di preallineamento all’ufficio, che provvede ad aggiornare la situazione entro quindici giorni dalla richiesta oppure l’allineamento può essere fatto immediatamente dal tecnico, attraverso supporto informatico, utilizzando i programmi “Preallineamento” o “Voltura”. Si tratta, in realtà dello stesso programma ma, mentre “Allinea” è un programma autonomo, “Preallineamento” è parte integrante della pratica DOCFA. I documenti che si possono allinear...

Questo quadro è simile per entrambi i tipi di aggiornamento che si differenziano per il tipo di operazione. Le operazioni consentite sono quattro: per gli ACCATASTAMENTI, C: costituita e R: recuperata, per le VARIAZIONI, S: soppressa, V: variata, C: costituita. Con l’operazione S, soppressa il sistema informatico inserisce le u.i. alla partita speciale "C" ovvero "Cancellate". Di solito in un documento di variazione si sopprime un sub. e se ne costituisce uno nuovo, salvo i casi indicati nel successivo campo C.2. Con l’operazione V, variata si possono variare esclusivamente u.i. accese nella banca dati informatica catastale, non si potranno quindi variare le u.i. a partita C, né u.i. esistenti sul cartaceo ma che, per qualsiasi motivo, non siano state inserite nella banca dati meccanizzata. Con l’operazione C, costituita si possono costituire esclusivamente u.i. che non esistono nella banca dati informatica catastale, se ciò dovesse ess...

In questo Quadro si distinguono due campi: quello in alto dove inserire i dati del tecnico redattore del libretto e quello in cui scrivere i dati del dichiarante. Il dichiarante deve essere sempre una persona fisica; è sufficiente che il Docfa sia firmato da uno solo degli aventi diritto. Si distinguono due casi: -Quando il dichiarante coincide col proprietario in questo caso, ovviamente, il nome del dichiarante deve coincidere con quello di uno dei proprietari, nel caso di nomi doppi o tripli che superino i venti caratteri previsti dal programma, il nome completo dovrà essere scritto in relazione tecnica. -Quando il dichiarante non coincide col proprietario in caso di morte dello stesso, sarà sufficiente annotare in relazione tecnica: “xxxxx firma in qualità di erede di yyyyy”; in caso di tutore o analoghi in relazione tecnica andrà scritto: “xxxxx firma in qualità di tutore (o quel che sia) di yyyyy”; su incarico del tribunale in relazione tecnica andrà scritto: “xxxxx ...

I beni comuni non censibili non vanno rappresentati in planimetria, ma solo sull’elaborato planimetrico. Riportiamo un estratto della circolare 9/2001 - le parti comuni (cortili, ingressi, vani scale, centrale termica …) devono essere indicate, in modo completo, solo nell'elaborato planimetrico, in quanto, a seguito di una eventuale variazione dei beni comuni non censibili, sarà possibile ripresentare solo il modello EP di aggiornamento e non tutte le singole planimetrie nelle quali sono rappresentate le parti comuni oggetto di variazione; - le corti comuni ed i beni comuni non censibili, come i vani scala, le lavanderie, le centrali termiche ecc…, indicati nel modello EP vanno rappresentati interamente, evitando interruzioni della linea di confine; - i beni comuni non censibili (vano scala, centrale termica ...) e i beni comuni censibili (garage condominiale, cantina condominiale, alloggio del portiere ...), indicati nell'elenco subalterni, devono essere chiaramente defi...

E’ obbligatorio nella redazione del documento Docfa indicare la data in cui le unità sono divenute abitabili o servibili all’uso cui sono destinate, in particolare in caso di:  Denuncia di variazione, la data deve essere inserita nel campo specifico (gg/mm/aa).  Denuncia di nuova costruzione ed unità afferenti, è necessario indicare la data in “data ultimazione lavori”. Per le u.i.u provenienti dal Catasto terreni (fabbricato rurale o subalterno rurale) va indicata in relazione la data in cui sono stati persi i requisiti di ruralità da parte del soggetto proprietario.

Anche se allegata al DocFa in formato dxf, la planimetria catastale rilasciata dal Catasto è copia ed in formato pdf, il motivo non è dato sapere. La planimetria catastale è un documento catastale molto importante, di tipo grafico generalmente in scala 1/200, ma può essere anche in scala 1/100 o 1/500 a seconda della grandezza dell'immobile che rappresenta. Lo scopo primario per cui esiste, è quello di consentire il calcolo della consistenza dell'unità immobiliare alla quale fa riferimento, quindi dei vani catastali, se si tratta di abitazioni, dei metri quadri o metri cubi, se trattasi di altre tipologie catastali. Breve cronistoria Dall'impianto del Nuovo Catasto Edilizio Urbano, avvenuta tra il 1937 e il 1939, i tecnici del catasto, eseguirono l'accertamento delle unitá immobiliari urbane a seguito di sopralluoghi, eseguendo degli schizzi (mod. 5) solo per il calcolo sintetico della consistenza catastale, invitando successivamente i proprietari a redigere dise...

Questa tipologia viene usata dal Professionista per rettificare la/le linee delle misure o altro del precedente Tipo collaudato dall’Ufficio. La tipologia è presente nelle speciale. Il Tipo non può essere approvato in automatico, quindi va presentato in Ufficio; Il Tipo non è soggetto a schema censuario; Il Tipo non è soggetto a proposta di aggiornamento; Nella relazione va indicato il protocollo del nuovo estratto; Non necessita di deposito.          Indicazioni libretto          E’ necessario importare il libretto già approvato e collaudato;   Utilizzare la nuova voce “Dichiara correzione” ed eseguire le   modifiche necessarie; Nb. Nel nuovo libretto delle misure si inserisce solo la linea da modificare mentre la linea 0 è la 9 devono essere uguali a quelle del Collaudato anche il protocollo, ovviamente cambia la data. Consigli per il rilievo        Si consi...

Scaricare dall’Agenzia l’archivio Taf della Provincia di interesse. Siccome la Monografia del PF non deve superare una certa quantità di bite (forse 320 Kb) per essere generata, la qualità e le grandezza sia delle foto che della mappa devono essere scadenti. Fare cartelle del Pf da trattare……Annullamento…Istituzione…..Inserimento monografico (inserimento foto e mappa) ANNULLAMENTO Aprire Pregeo—Archivio punti fiduciali—Caricare dall' elenco Taf il Pf. Per Annullare un PF devi andare sempre in Pregeo --> Archivio Punti Fiduciali --> Gestione Punti Fiduciali selezionare il PF dall'elenco e Monografie;  Compilazione -inserire la p.lla -nelle note riferimento  planimetriche specificare “Da non utilizzare” -nel campo riferimento altimetrico mettere i puntini (..)per proseguire -note: ANNULLAMENTO -Fare avanti ed Inserire la foto oppure lo stralcio della mappa con il Pf (la mappa deve contenere: Il Nord, il Depennamento del Pf,Le p.lle si devono leggere) s...

La demolizione del fabbricato è contemplata dalla circolare 2/84 comma 11.2.10. Dopo la demolizione occorrerebbe presentare un docfa per area urbana. Se vogliamo portare a terreni l'area urbana, ciò è consentito dalla istruzione XIX del 1950, al comma 170 "Cambiamento nello stato e nella rendita dei terreni". Per presentare la denuncia ai terreni,occorre un modello 26. I modelli 26 venivano introdotti durante le lustrazioni o su richiesta pagando i diritti di sopralluogo.  Successivamente è nata la procedura Docte (oggi versione 2) che non fa altro che riempire in automatico un modello 26 introducendolo direttamente in atti. Non è però possibile utilizzare la procedura docte, nemmeno nella versione attuale perchè non è possibile inserire la qualità EU come qualità di partenza (accetta solo qualità a terreni). Per questo motivo si riempie un mod. 26 cartaceo. Dato che i sopralluoghi e le lustrazioni non vengono più fatti, l'unico modo per farsi trattare un mod. 26...

La legge del 1886 che ordinò la formazione del catasto terreni, come la legge del 1939 che dispose la costituzione del nuovo catasto edilizio urbano, hanno indicato uno degli scopi principali di tali istituti in quello di servire all’accertamento mediante mappe planimetriche. La rappresentazione delle linee sulla mappa avviene attraverso delle linee codificate nel Pregeo: Nero = tutto quello già presente in mappa e Rosso = le nuove linee Particella = Nc Dividente = Rc Nuovo fabbricato = Rc Fabbricato già in mappa = Nc Portico (privo edificazione sovrastante) e Tettoie, scale in ferro = Rt Piano Sottostrada o interrato = Rp con Osso di Morto in simboli (se graffato), quando coincidente con altre linee si rappresenta a mt. 0,50 da essa. Piscina, Laghi ed acque in generale = Rt in quanto si riporta il pelo dell’acqua Fossi = a quota 0,00 ciglio =Rc, lato interno nel fondo a quota negativa (-0,00)= Rt La scala esterna, quando è unica e quando il fabbricato è sprovvist...

Tolleranze Catastali Quando le Superfici: sono misurate graficamente con il planimetro è Sn e la tolleranza=1/20 sono misurate realmente e dichiarate Sr con tolleranze=1/500. La distanza massima che un vertice può fuoriuscire dalla maglia fiduciale è 1/3 perpendicolarmente alla linea vicina data dai due PF della maglia. La superficie massima che fuoriesce dalla maglia fiduciale è 30% . Si precisa che quando la superficie che fuoriesce dalla maglia Fiduciale è in tolleranza ma nell'approvazione  automatica segna i vertici fuori tolleranza, si consiglia di indicare nel contorno, il PF con nome di un punto e con coordinate leggermente diverse del  PF. Esempio: linea 7 il PF01.. al posto del PF01.. indicare in linea 7 punto 101 coordinate simile (modificate leggermente) al PF01 tolleranze superfici catastali La tolleranza prevista è differenziata in funzione della scala del foglio. La tolleranza, per i fogli in scala 1/500,1/1000 e 1/2000, è pari alla √A + (0.001...

Estratto sintatticamente o semisintatticamente  non corretto può capitare: 1. Versione software differente; 2. Vertici con stesse coordinate nel libretto. Altri errori: - Quando si sovrappongono le linee rosse a quelle dell'estratto nere si ha Linea Viola; quindi spostare leggermente la RC fino a 10 cm dalla NC. - Vertici evidenziati in viola sono quelli esterni all'estratto. Si consiglia sempre di utilizzare i PV, Punti vertice, per inquadrare il rilievo sull’estratto. e opportunamente relazionati (Punti Grafici, Punti Mappa, Punti da Estratto). Oppure  utilizzare le righe Nere Continue presenti nel rilievo e sovrapporle all'estratto. Se i punti di inquadramento sono molto diversi dagli omologhi punti dell’estratto, Pregeo opererà una rototraslazione con variazione di scala, adattando, stirando, il nostro rilievo sulla mappa. Questo potrebbe portare al verificarsi degli errori sopradescritti.

Le visure catastali effettuate su terreni di antica proprietà spesso riservano delle sorprese. In alcuni casi, ancora oggi, dei terreni  di cui si è certi essere proprietari, in realtà risultano essere disponibili a titolo di livello per concessione di uno o più soggetti  concedenti. Il livello è un contratto agrario di origine medioevale per il quale si concedeva un lotto di terra ad un contadino (detto livellario)  in cambio di un fitto. Di esso ormai non è rimasta alcuna traccia nel nostro codice civile, nel quale è invece disciplinato il diritto  di enfiteusi. La risposta della Direzione Centrale, che integrava alcune disposizioni già normate con le circolari 149/T del 1995 e 47/T del 1996,  chiariva che nello specifico caso del livello è sufficiente, nel tipo mappale, la sola firma del livellario, essendo previsto  - per quest'ultimo e per norma di legge ( è infatti il C.C. che lo stabilisce) - la possibilità di costruire sul fondo gravato da enfit...

 La procedura Pregeo per tipi mappali in deroga prevede anche il frazionamento di E.U. eliminando la graffa del fabbricato, così facendo la corte del fabbricato viene distaccata assegnando così una ditta ed un subalterno al CU. Questo tipo di frazionamento può essere utile per un fabbricato che ha una corte sulla quale insiste parte di una strada o di una ferrovia avente un interesse pubblico e quindi soggetta ad esproprio.

Negli atti catastali alle p.lle interessate vengono apposte annotazioni che evidenziano le irregolarità o omissioni a solo fine della conservazione del Catasto e senza pregiudizi di diritti. Le annotazioni di riserva sono: RIS.1. -ATTI PASS INTERM NON ESIST, riguarda l'inesistenza di titoli Legali intermedi. Quando la ditta catastale non è congruente con quella che trasferisce. I titoli possono essere mancanti nelle varie fasi di volturaziome o addirittura mai rogati. RIS.2. - ERRATI ELEM. CATAST. IN ATTO, si appone quando i riferimenti catastali dell'atto traslativo sono errati. RIS.3. - ERRATE GENERALITÀ IN ATTO, si appone quando sono errate le generalità nell'atto traslativo. RIS.4. - TIPO FRAZIONAM NON PRESENT, quando manca agli atti del Catasto il necessario tipo di Frazionamento . RIS.5. - RETTIFICA UFF FRZ INIDONEO, quando il Tipo di FRZ è errato oppure eccede le tolleranze catastali (queste non immediate) con rettifica da parte dell'Ufficio e conseguente a...

Oggi la mappa non rappresenta il fissaggio su carta di un ricordo, il tracciato di un percorso, ma una vista extra della zona interessata, la morfologia di un territorio, un luogo da raggiungere. La mappa catastale ufficiale ai sensi della L.68 del 2/2/60 è quella del CT . Quella del CU serve per indentificare il numero di mappa che potrebbe essere diverso dai terreni ma non la geometria dei fabbricati. Ultimate le operazioni di rilievo e di calcolo, terminato il progetto per la ripartizione del territorio in fogli, sono state costituite le mappe originali di impianto, su fogli di carta forte riportanti un reticolato parametrico per l’individuazione delle coordinate ortogonali piane nel sistema di rappresentazione adottato. Dalle mappe di impianto sono state riprodotte le matrici,che costituiscono ancora oggi la base da cui vengono ottenute le riproduzioni destinate alle esigenze della conservazione (misura, aggiornamento, vendita al pubblico, ecc.) I fogli di impianto, una vo...

1.Scannerizzare la mappa o renderla digitale 2.Assegnare a questa delle coordinate come da crocicchi, in mancanza assegnarle dai PF 3.Inserire tre punti di coordinate note 4.Creazione del lotto o p.lle da richiedere 5.Inserire i parametri di scala ed altro copiando ed incollare da un file qualsiasi di estratto rilasciato

Fabbricato Urbano D'Accertare. Sono qualità del CT attribuite a quelle p.lle che pur essendo censite al CT riportano costruzioni ritenute urbane ed esistenti sulla mappa catastale, ma che non sono state dichiarate al Catasto Urbano. Pertanto con un Tipo Mappale in Deroga viene confermata la costruzione e aggiornata a EU la qualità.Riportando il tutto a Partita 1.

Può essere un fabbricato, una costruzione qualsiasi, un area urbana, un canale industriale un luogo sacro pubblico una corte accessorio ad enti esclusivamente urbani. Gli E.U. sono p.lle in carico alla Partita 1 cioè costruzioni già censite al NCEU, ma, a volte può capitare che per qualche disguido non sono stati mai denunciati al CU. 

Sono quei diritti che esercitano le persone sugli immobili, quindi sono a favore di essi. - la proprietà; - la comunione; - il condominio; - il possesso; - l'usufrutto; - l'uso; - il diritto di superficie; - l'enfiteusi; - oneri reali (censi, livelli, colonie perpetue ecc.). Le servitù prediali invece sono diritti che gravano su immobili a favore di altri e quindi sono diritti che hanno gli Immobili.

La ditta A è proprietaria di una villetta, costituita da fabbricato ed area cortilizia, il tutto regolarmente denunciato e censito in catasto. Ad un certo punto la ditta A cede il diritto di sopralzo al figlio, che chiameremo ditta B. Esempio: A cede a B il diritto del sopralzo e la quota parte del terreno. La nuova costruzione, previa esibizione del titolo, sarà intestata a nome di B. Fin qui sembra tutto regolare ma poniamoci una domanda, ossia come fa B ad entrare nel suo appartamento al primo piano? La domanda può sembrare banale ma porta a risposte che di sicuro banali non sono. Infatti può accadere che: a) l’accesso è consentito da un vano scala ricavato dal preesistente appartamento a piano terra che appartiene alla ditta A e così realizzando, di fatto, una servitù di passaggio probabilmente non prevista né desiderata; b) l’accesso è consentito dalla creazione di una scala esterna in aderenza al preesistente fabbricato. Ma tale scala sorge su terreno che, in seguito all’...

Sentenza 7.12.1894 Roma; vedi anche Decisione della commissione Centrale n. 61776 del 24.9.1898 ). Gli  immobili da dichiarare al catasto fabbricati: - baracche di legno o di lamiera costruite per esercitarvi commercio o adibite ad autorimessa od altro; - tettoie; - pese pubbliche con i relativi locali; - chioschi, edicole, - rivendite dei giornali. Invece non sono da dichiarare al catasto fabbricati le baracche provvisorie dei cantieri e le ville da campeggio spostabili. Sono considerati costruzioni stabili anche gli edifici sospesi o galleggianti stabilmente assicurati al suolo; pertanto i ponti su barche, i mulini natanti, le chiatte, ed i ponti privati soggetti a pedaggio sono tutti fabbricati da denunciare al C. F. Non sono soggetti a dichiarazione: - i fabbricati costituenti le fortificazioni e le loro dipendenze; - i fabbricati destinati all’esercizio dei culti; - i cimiteri e le loro dipendenze; - i fabbricati di proprietà della Santa Sede; Sono sottopost...